Wohnungskauf: Für und Wider des Eigenheims, Kredit?

Hallo Forengemeinde,

ich bin gerade am Planen eines Umzugs in eine größere Wohnung. Drei Zimmer für meinen Sohn und mich, da rechne ich mal mit 1000 Euro (warm) plus Strom. Das kann ich mir leisten, das ist okay.
Nun fragen mich Freunde, mit denen ich darüber spreche, nicht selten: Warum kaufst Du nicht? 1000 Euro kannst Du genau so gut in Wohneigentum stecken.

Das ist richtig, und nun denke ich darüber nach. Nur ist die ganze Sache nicht so leicht, denn ich bin alleinerziehend UND habe immer nur Zeitverträge (wiss. Mitarbeiterin an der Uni).

Ich bin mir sehr sicher, dass es bei mir beruflich gut weitergehen wird, da mache ich mir wenig Sorgen. Aber bekomme ich in dieser Situation überhaupt einen Kredit von einer Bank? Das ist die erste Frage (der ich natürlich auch selbst nachgehen werde, nur habe ich momentan keine Zeit und würde gern ein paar Erfahrungen hören).

Die zweite Frage ist: Lohnt sich eine eigene Wohnung? Dafür spricht ja sicherlich, dass es eine der wenigen Geldanlagen ist, von der man noch etwas hat. Aber man darf natürlich auch nicht vergessen, dass man in eine Wohnung - gerade, wenn es kein Neubau ist - wohl auch einiges an Geld hineinstecken muss.

Sicherlich ist das von Fall zu Fall verschieden, aber vielleicht gibt es hier ja jemanden in einer ähnlichen Situation, also nur ein Gehalt und vor allem: eine befristete Stelle (demnächst promoviert, also fähig, mich danach selbst zu finanzieren, aber voraussichtlich auch erst mal nur für einzelne Projekte, d. h. befristet, bis irgendwann mal eine geeignete Stelle kommt oder ich mich mit Gutachten selbständig mache).

Ich würde mich freuen, wenn ich ein paar Erfahrungen oder Gedanken von Euch bekomme!

Viele Grüße,
Kardamom

Hallo,
Deinen Beitrag habe ich heute erst zufällig entdeckt.
Ein paar Infos kann ich Dir aus eigener Erfahrung dazu geben, vielleicht helfen Sie Dir bei Deiner Entscheidung.
Ich habe meine Eigentumswohnung (Baujahr des Hauses 1953) in der Mitte der 1980er Jahre gekauft, seitdem hat sich sicher das eine oder andere geändert, was z.B. Finanzierung betrifft. Als Beamtin mit sicherem, regelmäßigem Einkommen war meine Lage auch eine andere.
Aber auch ich war damals alleinerziehend und alleinverdienend, darüberhinaus noch in Scheidung lebend - damals für die Banken ein Unsicherheitsfaktor, der mit höheren Zinsforderungen ausgeglichen wurde.
Was die Finanzierung betrifft - sehr gut vergleichen zwischen verschiedenen Angeboten! Ich habe dem Makler vertraut, der mir eine Finanzierung durch die Deutsche Bank vermittelt hatte, und habe richtig Lehrgeld gezahlt. Meine Erfahrung wiederholte sich jetzt bei meinem Sohn und Schwiegertochter, die ein Haus gekauft haben - was ihnen da im Vorfeld an Bankfinanzierungs-Konditionen angeboten wurde, grenzt fast schon ans Kriminelle.
1.) Es lohnt sich, Geld zu investieren in a. einen unabhängigen Bau-Gutachter, b. einen ebenso unabhängigen Finanzberater, bevor man kauft bzw. einen Finanzierungkredit mit einer Bank abschließt. Je informierter man gegenüber Banken auftritt, desto bessere Konditionen kann man herausschlagen.
2.) Die Finanzierung sollte nicht zu knapp bemessen sein, je älter die Immobilie, mit umso mehr Folgekosten muss man - oft noch Jahre nach den Kauf- rechnen. Bei mir wurde z.B. im Rahmen der Küchenrenovierung deutlich, dass die gesamte Elektroverkabelung der Wohnung inklusive Sicherungskasten erneuert werden muss, was dann auch noch Erneuerung der Wandbeläge nach sich zog. Ein Kostenfaktor von knapp 10 000 Euro.
Einerseits sollte eine nicht zu knapp bemessene Finanzierung gewählt werden, andererseits eine Finanzierung, die spätestens mit Eintritt ins Rentenalter getilgt ist - möglichst mit monatlichen Belastungen, die einem nicht nur die Leberwurst auf dem täglichen Brötchen sichern, sondern auch noch finanzielle Rücklagen ermöglichen zur Abdeckung z.B. von Kosten für das Gemeinschaftseigentum. Wenn z.B. von 7 Eigentümern 6 für einen neuen, u.U. gar nicht dringenden Fassadenanstrich sind, hat man als 7. Eigentümer keine Chance, dagegen anzukommen und muss den ungewollten Anstrich mitbezahlen. Kann sogar noch das Pech haben, den größten Anteil von allen tragen zu müssen, weil man den größten, nach Wohnfläche berechneten Anteil des Gesamtwohnraumes im Hause gekauft hat.
3.) Eine Eigentumswohnung bedeutet im Zweifelsfall viele Pflichten und wenige Rechte. Ich lebe in einer Eigentumswohnungsanlage mit nur 7 Parteien, mehr als 15 Jahre lang gönnte hier keine Partei der anderen auch nur die Butter auf dem Brot - ständig gab es Prozesse, weil sich eine Partei herausnahm, was die Eigentümergemeinschaft hätte genehmigen müssen, aber gar nicht erst darüber informiert wurde. Anwalts- und Gerichtskosten können da ganz schön zu Buche schlagen, zumal die Richter gerne dazu neigen, Vergleiche schließen zu lassen, was dann die Kosten auf Kläger und Beklagte verteilt.
Kenntnisse in Eigentumswohnungsrecht können daher nicht schaden. Auf jeden Fall sollte man eine Rechtsschutzversicherung, die auch eine eigengenutzte, nichtvermietete Immobilie umfasst, abschließen!
4.) Ganz problematisch kann es werden, wenn im Hause ein Teil der Eigentumswohnungen vermietet wird, der Vermieter nicht im Hause wohnt und sich, außer ums Mieteabkassieren, um nichts kümmert. In solchen Fällen können einem diese Mieter auf der Nase herumtanzen, ohne, dass man eine Handhabe gegen sie hat.
Mir hat diese Konstellation in 7 Jahren 5 Badrenovierungen, ungefähr 25 nächtliche Polizeieinsätze und 3 Schiedsmanntermine eingebracht (von hohem Blutdruck und einem Magengeschwür abgesehen), nur, weil die Mieter über mir ihre Kinder in der trockenen Badewanne Trampolin springen, anschließend Wasserschlachten im Bad veranstalten ließen, darüberhinaus in Bezug auf Lautstärke regelmäßig den Tag zur Nacht machten (die nächtlichen Telefonate in die Türkei hätten dort auch ohne Telefon verstanden werden können, dessen Prinzip der Familienvater wohl nicht verstanden hatte).
Andererseits kann es selbst in Eigentumswohnanlagen mit mehreren hundert Eigentümern dauerhaft ganz friedlich und freundlich zugehen, wie ich von einer Kölner Freundin weiß.
Darüber im Vorfeld vor dem Kauf einer Wohnung bei den möglichen, zukünftigen Nachbarn zu recherchieren, scheint mir ganz wichtig.
5.) Trotz aller Querelen habe ich meine Wohnung nicht verkauft, obwohl ich zeitweise ganz nah davor stand. Jetzt, da meine Verbindlichkeiten gegenüber der Bank getilgt sind und sich das Zusammenleben im Hause nach einigen Eigentümer- und Mieterwechseln einigermaßen normalisiert hat, bin ich angesichts des zunehmenden Mangels bezahlbarer Mietwohnungen und der doch nicht seltenen Mieter-Verdrängungsmethoden von Vermietern froh, dass ich eine unkündbare Wohnung habe, keine unabsehbaren Mieterhöhungen befürchten muss und -mit immer mal wieder einer Renovierung (die aber auch bei Mietwohnungen anstehen)- einen Wert besitze, der im Zweifelsfalle weniger sinkt, als das Gesparte auf der Bank.
6.) Ganz wichtig: wenn man eine Gebrauchtwohnung kauft, kauft man die Beschlüsse mit, die die Vorbesitzer in zurückliegenden Eigentümerversammlungen gefasst haben. Also nicht nur die zum Kaufvertrag gehörende Teilungserklärung gut lesen, sondern auch Einblick in die Protokolle der zurückliegenden Eigentümerversammlungen nehmen, das schützt vor eventuell unangenehmen Überraschungen! Der Verkäufer der Wohnung sollte diese Protokolle vorweisen können, alternativ die Hausverwaltung.
Ich hoffe, ich konnte Dir ein paar hilfreiche Hinweise geben!

Bearbeitet von whirlwind am 26.09.2018 12:36:05

Deine 1000 Euro erscheinen mir ein wenig knapp kalkuliert. So über den Daumen kann man ja locker mal so mit 2000 Euro pro qm rechnen. Bei zum Beispiel 70 qm wären das 140 TEUR. Ohne Zinsen. Mit 1000 Euro pro Rate zahlt man da doch ziemlich lange. Okay, Eigenkapital muss man natürlich gegenrechnen.

Nie vergessen: zu den Raten der Bank kommt immer noch das Hausgeld dazu. Auch gerne mal 300 oder 400 Euro.

Außerdem Kosten für Notar, Grundbuchumschreibung, Grundschuldbestellung etc. Gerne mal 10 % des Kaufpreises.

Bearbeitet von SieErPaar am 26.09.2018 13:37:43

Was man an Kapital pro Quadratmeter veranschlagen muss, unterscheidet sich drastisch je nachdem, wo man Eigentum erwerben möchte und welcher Art das Ganze sein soll. Wenn es eine Eigentumswohnung werden soll, sind andere Dinge zu ber+ücksichtigen als beim eigenen Wohnhaus.
Ein Blick auf die ringsum angebotenen Wohnungen und Häuser bei den örtlichen Immobilienmaklern und auch online angebotenen Immobilien verschafft einen ganz guten Überblick, was man etwa für den benötigten Wohnraum investieren muss. Natürlich kommen zu den eigentlichen Kaufkosten noch die anderen Kosten drumherum dazu wie Streuern, Notar- und Amtsgerichtskosten, Maklergebühren und Renovierungskosten.
Derzeit sind die Zinsen für Kredite sehr niedrig, falls man sie langfristig festzurren kann, rechnet sich das Ganze durchaus. Es ist eben einfach ein Rechenexempel. Auf jeden Fall lohnt es sich, Preise zu vergleichen, zu handeln und Preise zu drücken, wo es möglich ist. Für Renovierungsvorhaben lohnt es sich, im Hinterkopf zu behalten, dass viele Handwerksbetriebe stark ausgelastet sind und zum Teil lange Wartezeiten haben. Auch was die Preisgestaltung angeht, versteht es sich wohl von selbst, nur nach vorheriger Preisabsprache Aufträge zu erteilen, da man sonst rec ht schnell viel Geld loswerden kann.
Wegen möglicher Kreditaufnahme würde ich einfach mal mit der Hausbank sprechen, mehr als ein Nein kann ja nicht kommen.

Zitat (Arabärin, 26.09.2018)

.. Natürlich kommen zu den eigentlichen Kaufkosten noch die anderen Kosten drumherum dazu wie Streuern, Notar- und Amtsgerichtskosten, Maklergebühren und Renovierungskosten.

Das beachten manche Hauskäufer nicht.
Ich kenne Leute, die zahlen die ersten zwei Jahre nur Maklerkosten (Ca.3%) und Grunderwerbsteuer (manchmal 6,5%) ab.
Der Staat verdient dabei nicht schlecht.
Und wenn die Zinsbindung ausläuft, möchte man die Sache abgezahlt haben, sonst kann die Bank verlangen, was sie für richtig hält.

Bearbeitet von Tessa_ am 27.09.2018 00:35:40

Ich persönlich würde mir keine Wohnung kaufen.
Sicher, wenn man Miete zahlt, kann man auch gleich einen Abtrag zahlen.
Allerdings muss man auch dann immer etwas für Reparaturen (die sonst der Vermieter zahlt) und anfallenende sonstige Kosten beiseite legen.
Zudem hätte ich Bedenken in ein Haus zukommen, in dem die Nachbarn über/ unter/ neben mir ständig Randale machen (hatte ich, das war die Hölle).
Man hat da ja keinen Einfluß drauf, will man dann raus, ist es natürlich nicht so einfach, wie in einer Mietwohnung.
Wie die Wertentwicklung sein wird, weiß man natürlich auch nicht.
Eine Bekannte hat sich vor Urzeiten eine ETW als Kapitalanlage gekauft, die Gegend ist mittlerweile nicht mehr "in" und die Wohnung hat rapide an Wert verloren.


Letztendlich musst Du das für Dich entscheiden, aber Du hattest ja nach Überlegungen gefragt

Ohne jetzt über die Kostenfrage nachzudenken, käme eine Eigentumswohnung für mich niemals in Frage. Da wäre mir ein Haus weitaus lieber.
Eine ETW ist niemals mit realem Eigentum gleichzustellen, denn es reden einfach zuviele mit bei allen möglichen Dingen, die das sogenannte Gemeinschaftseigentum betreffen. Außerdem hat man oben, unten, rechts und links Nachbarn, mit denen man leben muß, egal was es nun für Leute sind.

Kaufe ich ein Haus, entscheide ich in allen Dingen selbst und allein, egal was gemacht werden soll und ob ich jetzt meinen Balkon verklinkere oder das Treppenhaus grün streichen will. Da redet mir niemand rein und ich kann es dann machen, wenn ich das Geld dafür habe und nicht dann, wenn es andere Mitbewohner gern haben wollen.

Das eigene EFH gehört mir wirklich ganz allein, was man von einer ETW noch längst nicht behaupten kann.

Bearbeitet von Brandy am 27.09.2018 17:14:26

Da geb ich dir vollkommen Recht Brandy

Zitat (Brandy, 27.09.2018)

Ohne jetzt über die Kostenfrage nachzudenken, käme eine Eigentumswohnung für mich niemals in Frage. Da wäre mir ein Haus weitaus lieber.
Eine ETW ist niemals mit realem Eigentum gleichzustellen, denn es reden einfach zuviele mit bei allen möglichen Dingen, die das sogenannte Gemeinschaftseigentum betreffen. Außerdem hat man oben, unten, rechts und links Nachbarn, mit denen man leben muß, egal was es nun für Leute sind.

Kaufe ich ein Haus, entscheide ich in allen Dingen selbst und allein, egal was gemacht werden soll und ob ich jetzt meinen Balkon verklinkere oder das Treppenhaus grün streichen will. Da redet mir niemand rein und ich kann es dann machen, wenn ich das Geld dafür habe und nicht dann, wenn es andere Mitbewohner gern haben wollen.

Das eigene EFH gehört mir wirklich ganz allein, was man von einer ETW noch längst nicht behaupten kann.

Das ging uns ganz genauso und deshalb haben wir uns ein kleines Einfamilienhaus gekauft. Sicherlich ist es abzusehen, dass man dann irgendwann als älteres Ehepaar ohne die Kinder darin wohnen könnte, andererseits ist so für die Kinder nebst ihren Familien jederzeit Platz, bei uns zu übernachten, wenn sie uns besuchen.
Außerdem hat uns so niemand vorzuschreiben, wie oft und womit ich was wann putze, umdekoriere oder ob die Hausschuhe neben der Haustür stehen dürfen...

Zitat (Arabärin, 27.09.2018)

Sicherlich ist es abzusehen, dass man dann irgendwann als älteres Ehepaar ohne die Kinder darin wohnen könnte,

Wir leben als älteres Ehepaar in so einem Eigenheim und ich muss sagen: Die Zimmer reichen gerade einmal so aus, nachdem man sich neu arrangiert hat: Ankleidezimmer, Taschen- und Schuhzimmer, Bastelzimmer - also ich könnte auch leicht noch 3 weitere Zimmer füllen.

Eine Eigentumswohnung habe ich mir vor über 20 Jahren in einer benachbarten Weltstadt gekauft: damals als Wochenendwohnung, heute mehr als Wertanlage, da die Mieten in dieser Stadt utopische Höhen erreichen und stetig steigen.

Ich persönlich würde immer ein Haus einer ETW vorziehen.

Bearbeitet von xldeluxe_reloaded am 27.09.2018 21:00:07

Wir haben uns seinerzeit ganz bewusst für eine Eigentumswohnung entschieden. Und dann auch noch oben, eine Maisonette-Wohnung. Mein Mann war beruflich sehr oft auswärts und ich wäre viel alleine in einem Haus gewesen. Das wollte ich auf keinen Fall. Ich bin nämlich eine alte Schissbüx. Heute, wo ich alleine bin, bin ich sehr froh, innerhalb einer sehr guten Wohngemeinschaft zu sein. Wir haben in all den jetzt 24 Jahren niemals Ärger oder Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft gehabt. Ich bin sehr zufrieden mit dem, wie es ist, und wollte kein eigenes Haus haben.

Zitat (Brandy, 27.09.2018)

Ohne jetzt über die Kostenfrage nachzudenken, käme eine Eigentumswohnung für mich niemals in Frage. Da wäre mir ein Haus weitaus lieber.
Eine ETW ist niemals mit realem Eigentum gleichzustellen, denn es reden einfach zuviele mit bei allen möglichen Dingen, die das sogenannte Gemeinschaftseigentum betreffen. Außerdem hat man oben, unten, rechts und links Nachbarn, mit denen man leben muß, egal was es nun für Leute sind.

Kaufe ich ein Haus, entscheide ich in allen Dingen selbst und allein, egal was gemacht werden soll und ob ich jetzt meinen Balkon verklinkere oder das Treppenhaus grün streichen will. Da redet mir niemand rein und ich kann es dann machen, wenn ich das Geld dafür habe und nicht dann, wenn es andere Mitbewohner gern haben wollen.

Das eigene EFH gehört mir wirklich ganz allein, was man von einer ETW noch längst nicht behaupten kann.

Auch, wenn man ein Haus kauft, kann man an Entscheidungen anderer gebunden sein, z.B., wenn das Haus-Grundstück Teil eines Gemeinschaftsgrundstückes ist, auf dem mehrere Häuser gebaut wurden, oder, wenn die Garage Teil einer Gemeinschaftsgaragenanlage ist. Das verringert die Kosten für den Hauskauf, bindet aber an die Entscheidungen der Gemeinschaft.
Die kostenintensivste Lösung ist, wenn Haus und Grundstück ins Eigentum des Käufers übergehen, denn diese gewährleistet, dass er alleinige Verfügungsgewalt über sein Eigentum hat. Nach Belieben schalten und walten kann er dennoch nicht, da es u.U. Bestimmungen von Behörden gibt, die z.B. Umbauten, Anbauten, Fassadengestaltung regeln.
Gemeinschaftseigentum, gleichgültig ob Einfamilienhaus auf Gemeinschaftsgrundstück, oder Eigentumswohnung in einer Wohnanlage hat aber auch durchaus Vorteile: die Grundbesitzabgaben verringern sich pro Partei, je nach regionalen Bestimmungen auch die anteiligen Kosten für eine Straßenerneuerung.
Sowohl beim Kauf einer ETW als auch beim Kauf eines EFH gilt der alte Satz: " Trau´ - schau´ wem!" Ich formuliere mal drastisch: in Sch.... fassen kann man immer, wenn man nicht gut genug (vorher) hinschaut!

Inmitten einer guten Nachbarschaft ist aber auch das Leben in einem Haus sicher: In unserer Umgebung passt einer auf den anderen auf, direkte Nachbarn haben Schlüssel zu Tor und Haus, in Abwesenheit werden Pflanzen gepflegt, Mülltonnen heraus gestellt, der Briefkasten geleert - es kommt darauf an, wie eng der Kontakt ist. Auch mit Haus muss man sich nicht alleine fühlen, aber es ist schön, dass es Dir in Deiner Umgebung auch gut geht Das ist das wichtigste.

Bearbeitet von xldeluxe_reloaded am 27.09.2018 21:04:46

Wenn ich ein EFH kaufe bzw. kaufen will, achte ich darauf, daß ich der alleinige Besitzer des Hauses mitsamt der Garage und dem Grundstück bin. Ist dies bei dem Objekt meiner Begierde nicht der Fall, kaufe ich es gar nicht erst!
Klar habe ich Vorschriften der Baubehörde zu beachten, aber wie ich die Fassade meines Hauses gestalte, bleibt mir in sehr großzügigem Rahmen selbst überlassen. Bei Um- und Anbauten brauche ich ggfs. natürlich eine Baugenehmigung oder eine Bauveränderungsanzeige.
Auch die Grundbesitzabgaben trage ich selbstverständlich allein, aber solche Riesenbeträge sind das pro Quartal auch wiederum nicht (zumindest nicht hier bei uns), so daß diese uns nun wirklich nicht in die Armut treiben. Jedenfalls redet uns niemand in die normale Gestaltung unseres Eigentums hinein und das ist uns sehr viel wert!

Bearbeitet von Brandy am 27.09.2018 22:31:45