Mietrecht, Kaution, Mahnverfahren


Hallo zusammen.

Ich habe folgenden konkreten Fall und hoffe, dass ihr mir helfen könnt:

Ich bin Ende März 2007 aus meiner Wohnung ausgezogen.

Da ich gehörte habe, dass man dem Vermieter auch bis zu 6 Monaten Zeit geben muss, habe ich zum ersten mal Ende 2007 telefonisch Kontakt aufgenommen. Die Sache sei in Arbeit.

Gleiches Anfang 2008 usw. Meistens war die Vermieterin nicht zu sprechen.

Dann habe ich per E-Mail im März und April wieder angefragt. Keine Antwort.

Anfang Mai habe ich eine Mahnung als Einschreiben mit Rückschein inkl. Fristsetzung versandt. Keine Reaktion.

Es folgten wieder Anrufe, in denen mir Mitarbeiter der Vermieterin sagten, diese sei (mal wieder) nicht zu erreichen.

Nun habe ich "die Schnauze voll" (sorry).

Hier also meine konkreten Fragen:

1. Ist es korrekt, dass die Vermieterin für die Nebenkostenabrechnung 2007 Zeit hat bis Ende 2008?
Und falls ja, ist sie berechtigt einen Teil der Kaution einzubehalten?
Und falls ja, kann dieser Betrag ja kaum höher sein als drei Nebenkosten-Monatsbeträge, oder?

2. Wenn ich nun ein gerichtliches Mahnverfahren einleite, welchen Betrag kann ich verlangen?
Die komplette Mietkaution + der Zinsen für die Anlage der Kaution?
Und evtl. auch noch zusätzlich zzgl. Verzugszinsen? Ab wann?
In meiner Mahnung habe ich nur die Mietkaution plus Zinsen verlangt. Von Verzugszinsen hatte ich (leider) nichts gesagt.
Oder werden diese nun automatisch fällig, weil die Vermieterin dadurch in Verzug ist?
Ist sie überhaupt in Verzug? Oder erst dann, wenn ihr der gerichtliche Mahnbescheid zugegangen ist?

Vielen vielen Dank an alle im voraus


Nachtrag 1: Thema "Mietschäden" ist in meinem Fall wohl erledigt, denn ich habe schwarz auf weiss ein positives Übergabeprotokoll. Zudem wohnt ja auch bereits ein neuer Mieter seit einem Jahr dort. Es kam nie eine Mahnung wegen irgendwelcher Mietschäden.
Nachtrag 2: Für 2006 kam auch keine Nebenkostenabrechnung. Verstehe ich das richtig, dass dieser Anspruch damit jetzt eh verjährt ist?

Bearbeitet von srs2008 am 15.06.2008 22:25:50


Zitat (srs2008 @ 15.06.2008 22:21:57)
Da ich gehörte habe, dass man dem Vermieter auch bis zu 6 Monaten Zeit geben muss, habe ich zum ersten mal Ende 2007 telefonisch Kontakt aufgenommen. Die Sache sei in Arbeit.

Normalerweise muss innerhalb von sechs Monaten eine Endabrechnung vorgelegt werden (Ausnahme: Nebenkostenabrechnung, die kommt ja meist erst Anfang des Jahres für das vergangene Jahr), und dann muss die Kaution ausgezahlt werden, abzüglich eines geringfügigen Betrags für die zu erwartende Nebenkostenabrechnung (Faustregel: bei x abzurechnenden Monaten ungefähr x/12 der Nachzahlung des Vorjahres; es darf ein bisschen aufgerundet werden wegen der ständig steigenden Heizkosten)

Zitat
1. Ist es korrekt, dass die Vermieterin für die Nebenkostenabrechnung 2007 Zeit hat bis Ende 2008?

Ja.
Zitat
Und falls ja, ist sie berechtigt einen Teil der Kaution einzubehalten?
Und falls ja, kann dieser Betrag ja kaum höher sein als drei Nebenkosten-Monatsbeträge, oder?

Zweimal ja.

Zitat
2. Wenn ich nun ein gerichtliches Mahnverfahren einleite, welchen Betrag kann ich verlangen?

Ich würde sagen, Kaution incl. bis heute aufgelaufener Zinsen abzüglich voraussichtlich zu zahlende Nebenkosten für Jan. bis März 2007. Die Kaution muss ja vom Vermieter zinsbringend angelegt werden

Zitat
In meiner Mahnung habe ich nur die Mietkaution plus Zinsen verlangt. Von Verzugszinsen hatte ich (leider) nichts gesagt.
Oder werden diese nun automatisch fällig, weil die Vermieterin dadurch in Verzug ist?
Ist sie überhaupt in Verzug? Oder erst dann, wenn ihr der gerichtliche Mahnbescheid zugegangen ist?

Das übersteigt meine Kompetenzen und mein Wissen. Hast du eine Rechtsschutzversicherung, die Mietrecht einschließt? Wenn ja, wende dich an einen Anwalt für Mietrecht. Wenn nein, schließe umgehend eine ab. Für den derzeitigen Fall greift die zwar nicht mehr, aber für alles was in Zukunft noch kommen kann.


Zitat
Nachtrag 1: Thema "Mietschäden" ist in meinem Fall wohl erledigt, denn ich habe schwarz auf weiss ein positives Übergabeprotokoll. Zudem wohnt ja auch bereits ein neuer Mieter seit einem Jahr dort. Es kam nie eine Mahnung wegen irgendwelcher Mietschäden.

Wenn der Vermieter dir unterschrieben hat dass keine Mängel vorlagen, dann kann 15 Monate nach deinem Auszug wohl nicht mehr viel nachkommen. Sie hätte "verdeckte Mängel" wie abgebrochene Hebel an der Duscharmatur etc. schon früher anzeigen müssen, die Wohnung ist ja inzwischen sicher schon längst wieder bewohnt / vermietet?

Zitat
Nachtrag 2: Für 2006 kam auch keine Nebenkostenabrechnung. Verstehe ich das richtig, dass dieser Anspruch damit jetzt eh verjährt ist?

Leider ja. Du hättest diese Abrechnung schon früher einfordern müssen, dann wäre sie jetzt vielleicht noch nciht verjährt (bitte Anwalt fragen, ich weiß nicht inwieweit mein Gefühl auch dem Gesetz entspricht)

Bearbeitet von Valentine am 15.06.2008 22:40:22

Wow.
Danke für die schnelle Antwort.

Zu meinem letzten Nachtrag und Deiner Antwort.
Ich habe ja kein Problem damit, dass die Nebenkostenabrechnung 2006 nicht erstellt wurde und damit jetzt verjährt ist.
Ich hatte eh nicht mit einer Rückzahlung gerechnet. Und so hat der Vermieter aus 2006 keine gültigen Forderungen mehr.

Nur weiss ich jetzt natürlich auch nicht, welchen Betrag ich dem Vermieter als "Rücklage" zugestehen soll, da ich keinen zeitnahen Vergleich aus vorheriger Nebenkostenabrechnung habe.

Ich könnte mir nur vorstellen, dass wenn die monatlichen Nebenkosten z.B. 50 Euro betragen, eine Nachforderung ja wohl kaum bei mehr als 50% der Nebenkosten liegen kann. Sprich z.B. 3x25 Euro. Ein höherer Aufschlag ist doch wohl kaum zu rechtfertigen - auch nicht mit steigenden Energiepreisen.

Und nein, ich habe keine Rechtsschutzversicherung und bin z.Zt. auch nicht in Deutschland. Deshalb lohnt der Abschluss im Moment auch nicht.

Aber ich denke auch, ich sollte einen Anwalt einschalten. Ich frage mich nur, ob dann auch alle ab sofort mit diesem Thema im Zusammenhang stehenden Kosten (insb. für den Anwalt) vom Vermieter getragen werden müssen.
(Natürlich nur wenn ich Recht bekommen, woran ich fest glaube)


Zitat (srs2008 @ 15.06.2008 22:58:11)
Ich habe ja kein Problem damit, dass die Nebenkostenabrechnung 2006 nicht erstellt wurde und damit jetzt verjährt ist.
Ich hatte eh nicht mit einer Rückzahlung gerechnet. Und so hat der Vermieter aus 2006 keine gültigen Forderungen mehr.

Fordere die gesamten Nebenkostenvorauszahlungen von 2006 vom Vermieter zurück. ;)
Urteil vom BGH dazu hier: BGH VIII ZR 57/04 (pdf-File)
Wenn er keine Abrechnung für diesen Zeitraum mehr erstellt, gehört das Geld dir. :)
Mit Vorliegen der Abrechnung 2006 hat der Vermieter wieder einen Anspruch auf seine Auslagen, allerdings nur bis zur Höhe deiner geleisteten Vorauszahlungen wegen Überschreiten der Verjährungsfrist.

Diese Rückforderung dürfte deinem ehemaligen Vermieter auf die Sprünge helfen, die noch ausstehenden Abrechnungen zu erstellem.
Ansonsten gestellte Rückforderung über gerichtlichen Mahnbescheid zu einem vollstreckbaren Titel machen, wenn nicht bezahlt wird.
So schaffst du überschüssiges Geld auf deine Seite. Verrechnet und von dir ausbezahlt wird, wenn der Vermieter seine Pflichten erfüllt hat. ;)

Du könnst noch überprüfen, ob das Konto für deine Kaution schon aufgelöst würde. Sollte das der Fall sein, kannst du dem Vermieter unterstellen, daß er dir deine Kaution unterschlagen will. Kaution muß vom Vermögen des Vermieters ausgesondert angelegt sein. Er darf sich zwar aus dem Guthaben bedienen, aber erst wenn er eine berechtigte Forderung an dich stellt. ;)

Hallo srs 2008,

hier gibt es einen Mieterschutzverein dort kostet der Beitrag fürs Jahr 60 Euro

und in diesem Beitrag ist die Mietrechtsschutzversicherung schon dabei .Die Juristen

dort schreiben die Brief an Deinen ehemaligen Vermieter und untersützen Dich auch

wenn Du vor Gericht gehen muss.

Bei mir hat es schon zweimal eine Gerichtsverhandlung wegen der Umlagen gegeben

beide Male haben wir gewonnen und der Vermieter musste alles erstatten und auch

alle Kosten fürs Gericht übernehmen.


Zitat (Pinguin21 @ 16.06.2008 08:20:42)
hier gibt es einen Mieterschutzverein dort kostet der Beitrag fürs Jahr 60 Euro

und in diesem Beitrag ist die Mietrechtsschutzversicherung schon dabei .

Wie ist das bei diesem Verein? Wenn man ganz normal zu einer Versicherung geht und einen RS- Vertrag abschließt, dann greift der erst nach einer Wartezeit von bis zu drei Monaten. In diesem Fall würde die Versicherung nichts übernehmen, weil es ja um eine nicht erfolgte Abrechnung aus 2007 geht. Übernimmt die Versicherung des Mieterschutzvereins auch Dinge, die bereits am Laufen sind?

Ja, dem Mieterverein kannst du wegen "akuter" Probleme beitreten und dein Fall wird umgehend behandelt.

Wir mussten es damals genauso machen, wegen ausstehender Kautionsrückzahlung, überzogener Nebenkostenabrechnung und anderen diversen Dingen, die uns vorgeworfen wurden.

Ich kann jedem nur dringend empfehlen, sich an solch einen Verein zu wenden, wir haben damit nur gute Erfahrungen gemacht.
Du zahlst deinen Mitgliedsbeitrag, bekommst dafür wirklich nette, kompetente Beratung. Die Anwälte dort setzen alle wichtigen Schreiben auf (pro Schreiben hat es damals noch mal 8€ Bearbeitungsgebühr gekostet) und haben uns auch kostenlos beim korrekten ausfüllen des Mahnbescheides geholfen.

Außerdem sind sie ehrlich im Umgang mit dir, das heißt, solltest du nicht im Recht sein oder deine Chancen eher schlecht stehen, z.B. vor Gericht zu verlieren, dann quatschen sie dich auch in kein Verfahren hinein. Schließlich verdienen sie an so etwas ja nicht extra wie privat engagierte Anwälte....


Erneut vielen Dank für die Antworten.

Ja, das mit dem Mieterverein ist sicherlich eine gute Sache.
Allerdings bin ich gerade längerfristig im Ausland.
Das bedeutet, dass ich a) wahrscheinlich in nächster Zeit keine neue Wohnung in Deutschland anmieten werde und B) dass natürlich eine persönliche Beratung über die Entfernung recht schwierig werden könnte.

Ein Update von mir:
Ich habe nachgeprüft und festgestellt, dass ich noch nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten habe. Zudem habe ich Nebenkosten in Höhe von 1/3 der Kaltmiete gezahlt.
Ich überlege nun, alle Nebenkostenabrechnungen seit Einzug Ende 2004 vom Vermieter nachzufordern.

Fragen:
- Kann ich das?
- Sollte der Vermieter dies liefern und sich für mich eine Nachzahlung ergeben, muss ich diese dann zahlen, weil ich aktiv die Abrechnungen gefordert habe? Oder sind Ansprüche des Vermieters auf jeden Fall bis einschließlich der Abrechnung für 2006 verjährt?
- Soll das etwa heissen, dass ich alle meine Nebenkosten zurückfordern kann und falls der Vermieter dann nicht eine ordentliche Abrechnung erstellt, er diese auch nicht mehr von mir zurückfordern kann? (ich glaube, dafür brauche ich echt einen Anwalt)


Zitat (srs2008 @ 17.06.2008 13:09:20)
Ich überlege nun, alle Nebenkostenabrechnungen seit Einzug Ende 2004 vom Vermieter nachzufordern.

- Kann ich das?
Ja. Brauchst du aber nicht, du kannst gleich die Abschlagszahlungen zurückfordern. Ob der Vermieter dann noch die Abrechnungen nachliefert, ist seine Sache. ;)

Zitat (srs2008 @ 17.06.2008 13:09:20)
- Sollte der Vermieter dies liefern und sich für mich eine Nachzahlung ergeben, muss ich diese dann zahlen, weil ich aktiv die Abrechnungen gefordert habe? Oder sind Ansprüche des Vermieters auf jeden Fall bis einschließlich der Abrechnung für 2006 verjährt?
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. So steht es im Gesetz (BGB § 556 Abs. 3). Deine Einforderung der Abrechnung setzt die Verjährung nicht außer Kraft.

Zitat (srs2008 @ 17.06.2008 13:09:20)
- Soll das etwa heissen, dass ich alle meine Nebenkosten zurückfordern kann und falls der Vermieter dann nicht eine ordentliche Abrechnung erstellt, er diese auch nicht mehr von mir zurückfordern kann?
Ja. Ist natürlich eine Sache mit Openend (Kommt die Abrechnung noch oder nicht?) Auszahlen ist aber immer eine bessere Position, als Geld eintreiben zu müssen. ;)

Danke. Danke. Danke.

Bin begeistert von diesem Forum.
Danke für die Antworten.

Ich bin dann noch einmal so frei und stelle noch eine Frage zu der Rückforderung meiner bereits gezahlten Nebenkosten:

Was meint Ihr? Ich habe ja nie diese Abrechnungen seit 2004 eingefordert. Habe ich damit nicht stillschweigend hingenommen, dass der Vermieter seiner Bringschuld nicht nachkommt? Kann das nicht gegen mich ausgelegt werden?
So, wie der Vermieter sich bisher verhält, wird es diese komplette Nachforderung wohl nicht einfach begleichen. Das würde für mich bedeuten, dass ich ein Mahnverfahren einleiten müsste, er würde Widerspruch einlegen. Die Sache geht vor Gericht und der Richter sagt mir, ich hätte schon viel früher mal die Nebenkostenabrechnungen einfordern müssen.
Nur so eine Idee?


Zitat (srs2008 @ 18.06.2008 12:20:59)
Was meint Ihr? Ich habe ja nie diese Abrechnungen seit 2004 eingefordert. Habe ich damit nicht stillschweigend hingenommen, dass der Vermieter seiner Bringschuld nicht nachkommt? Kann das nicht gegen mich ausgelegt werden?

Möglich, daß der Rechtsanwalt von deinem Exvermieter so argumentieren wird. Davon darfst du dich nicht beeindrucken lassen.
Der Vermieter ist selber groß, du bist nicht dessen Kindermädchen. :)
Wenn der was zu erbringen hat, hat der zu liefern.

Wäre ja grotesk, wenn er für seine Schlamperei auch noch belohnt würde.
Er kann seiner Verpflichtung ja immer noch nachkommen, dann entstehen ihm keine Nachteile, außer daß eine evtl. Nachzahlung deinerseits verjährt ist. ;)

Hallo liebe Community!!

Ich häng mich jetzt einfach mal an diesen Thread ran. Ich habe eine recht spezielle Frage zum Mietrecht, aber vielleicht hat ja jemand zufällig Erfahrung.

Im vorab auch "Sorry" für den vielen Text... Das wichtige ist fett gedruckt :rolleyes:

Mein Freund und ich haben gerade zusammen eine Wohnung gesucht und wollen den Mietvertrag gemeinsam unterschreiben. Jetzt möchten wir gern den Fall einer Trennung absichern.

Nehmen wir mal z.B. dass wir uns trennen und dass ich ausziehen möchte und er in der Wohnung bleibt.

Nach meinem bisherigen Kenntnisstand würde ich dabei nicht so einfach aus dem Mietvertrag rauskommen, wenn er nicht einer Anpassung des Mietvertrages (in der Form, dass er alleiniger Mieter) in Absprache mit dem Vermieter zustimmt.
Würde nur ich den Vertrag einseitig kündigen wäre das wirkungslos und ich bliebe dem Mieter gegenüber weiterhin verpflichtet (nennt sich wohl „Außenverhältnis zwischen Mieter und Vermieter“).
Da ich aber nicht mehr in der Wohnung wohne, könnte ich wiederum die Ansprüche gegen meinen Freund geltend machen - wobei ich denke, dass das sehr aufwendig und evt. Auch nur gerichtlich erfolgreich wäre (das wäre wohl das „Innenverhältnis zwischen mir und meinem Freund“).

Wir haben also erkannt, dass es bei einer Trennung für eine Partei finanziell eklig werden kann (noch dazu wenn man sich – was ja vorkommen kann – im Streit trennt).
Daher hätten wir die Idee eine Art Vertrag zwischen uns beiden abzuschließen, in dem wir unterschreiben, dass sich beide Parteien im Falle einer Trennung dazu verpflichten, den gemeinsamen Mietvertrag fristgerecht zu kündigen. Formal hätten wir einfach ein paar Sätze getippt und unsere Unterschriften drunter gesetzt.


Jetzt meine Frage:
Ist eine solche einfache Vereinbarung überhaupt rechtlich wirksam oder müsste man das mit einem Notar oder Anwalt machen? Gibt es da sonst noch was zu beachten?

Wir wollten weiterhin ein gemeinsames Konto machen, auf das jeder monatlich einen gleichen Betrag überweist und von dem wir dann Miete und Lebensmittel usw. bezahlen. Dafür hätten wir gern eine ähnliche Regelung getroffen, dass der Betrag dann entsprechend geteilt wird. Ist das möglich oder hat sowas wenns hart auf hart kommt vor Gericht kein Gewicht?

Danke schonmal für eure Hilfe!!!


Hallo Putzi

Bei dem Mietvertragsproblem im Trennungsfall kann ich dir nicht helfen, da würde ich mich einfach mal beim Vermieter erkundigen, kann aber auch sein dass den sone Nummer stresst, obwohl ich es sehr löblich finde dass ihr euch da vorher schon nen Kopp drum macht ;)

Zum Konto kann ich dir soviel sagen:
Habe es selbst so mit meinem Ex gemacht, bei der Bank schriftlich festgehalten, dass einzeln keiner von uns über das gesamte Geld verfügen konnte will sagen, dass zum Beispiel wöchentlich nur ein gewisser festgelegter Betrag einzeln abgehoben werden konnte, grössere Beträge dann eben zu zweit, und dass im Trennungsfall das noch vorhandene Geld durch 2 geteilt ausgezahlt und das Konto gelöscht würde. Bei der Trennung reichte dann ein Anruf bei der Bank, das Konto wurde eingefroren und konnte nur von uns beiden aufgelöst werden.

Da sind die bei der Bank gern behilflich, hinterfrag es bei der Bank deines Vertrauens.


hallo putzi,

ich würde die frage an deiner stelle einem rechtsanwalt vorlegen.
so teuer kann das nicht sein.
über eines solltet ihr euch aber klar sein: selbst wenn ihr euch für den worst case absichern wollt: wenn einer von euch den streitfall suchen will, der findet ihn auch!

viel erfolg!


Hallo ihr 2,

danke für die super schnellen Antworten!

Ich dachte schon fast, dass wir wegen der Mietsache nicht um Anwalt / Notar herum kommen.

Ich werde berichten, wie es ausgegangen ist :-) !!



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