Probleme in Bezug auf Mietwohnung


Morgen zusammen,

heut geht´s mal nicht um mich, sondern versuche ich vielmehr einer Fraundin zu helfen, die mit
Ihrer ersten eigenen Wohnung einige Probleme sieht und nicht so recht weiter weiss.

Da ich mit meinen Tips auch etwas vorsichtig war, hoffe ich, das hier der ein oder andere einen Rat hat,
wie man sich nun weiter verhalten sollte.

Laut Aussage der Freundin gibt es folgende "Mängel" in der Wohnung bzw. im Gebäude:

- Der Abfluss in der Dusche stinkt regelmässig, somit auch das Badezimmer häufig (ca. 1x in der Woche)
- der Kühlschrank brummt alle halbe Stunde extrem laut und scheint in der Nacht störend zu sein
- im Gebäude befindet sich ein Aufzug sowie eine Eingangstür, die baulich nicht abgenommen sind. Speziell letztere
schliesst in der Nacht, dh. in einem Brandfall hat Sie ohne Schlüssel am Mann ein großes Problem

Was Sie aber am meisten beschäftigt, ist folgender Punkt:

- Die Wohnung war damals in der Anzeige mit ca. 60 m² angegeben. Im Mietvertrag wurde aber auf eine solche Angabe verzichtet und es heisst ledeglich, der Mieter zahlt xxx € Miete für die Nutzung der Räume.

Leider hatte meine Freundin wohl keine Auge für räumliche Größen, denn nachdem ich die Räume ausgemessen habe, komme ich auf etwa 43 m². Bei einem Mietspiegel von 5,5 €/m² zahlt Sie für Ihre Wohnung sowieso schon deutlich zu viel, aber umgerechnet auf noch weniger Quadratmeter finde ich das eine bodenlose Frechheit.

Das das ganze Mietobjekte noch Zwangsversteigert werden soll, hatte man ihr damals auch nicht mitgeteilt. Gut, das wirkt sich nicht auf das "dort wohnen" auf, aber ganz richtig erscheint mir das auch nicht.

Schaut man sich zum Vergleich andere Wohnungen in Ihrer Stadt an, wird es noch deutlicher ...

Jetzt ist es natürlich so, das in Ihrem Mietvertrag auf sämtliche Details nicht genauer eingegangen wird, so das man kaum was ausrichten kann.

Ich möchte an dieser Stelle auch keine rechtlichen Tips und Hinweise erhalten, vielmehr würde mich interessieren, ob ein Schreiben an den Vermieter überhaupt sinnvoll ist. Speziell der Punkt mit der Wohnfläche und dem Mietspiegel.
Wird man sich da einigen können, was die Miete angeht oder wäre ein direkter Weg zb. zum Mieterschutzbund die bessere Wahl?

Besten Dank schonmal!


Zitat
Speziell der Punkt mit der Wohnfläche und dem Mietspiegel.
Wird man sich da einigen können, was die Miete angeht oder wäre ein direkter Weg zb. zum Mieterschutzbund die bessere Wahl?

Das kommt auf den Vermieter an.
Da im Mietvertrag keine Größe angegeben ist, kann man da auch wenig machen.
Ich würde aber bei so einer Wohnung auf jeden Fall den Mieterverein einschalten, wer weiß was noch kommt.

Hallo Nyke :blumen:

Alles etwas wirr, was Du da so schreibst.

Kühlschrank ist doch ihr Problem, gegen Gestank vom Duschabfluß könnte sie mit Hilfsmitteln auch für Abhilfe sorgen - wenn das nicht hilft, dann eben melden.
Lift und Eingangstür baulich nicht abgenommen kann ich mir nun gar nicht vorstellen und woher weiß sie das denn ?
Betr. zuviel bezahlter Miete/qm würde ich auch kompetente Hilfe in Anspruch nehmen, evtl. einen Anwalt für Mietrecht oder eben den Mieterschutzbund. Nur: Da muß man allerdings eine Weile Mitglied gewesen sein - also eintreten und gleich mit einem Problem ankommen - ist dann auch nix.

Ich hab ein wenig das Gefühl, daß Du/Ihr da ne Mängelliste aufstellt, bischen so wie Urlauber, die nur in den Urlaub fahren, weil sie den Reisepreis wieder zurück haben wollen.

Einzig die evtl. zuviel verlangte Miete für zu wenig qm wäre nennenswert. Über alles andere kann man sich in einem Gespräch mit dem Vermieter Klarheit verschaffen, sorry.


Mir gehts da weniger um eine aufgestellte Mängelliste, ich hab ledeglich die Dinge zusammen gefasst, die Sie mir als
"Problem" schilderte. Da ich mich aber mit solchen Angelegenheiten überhaupt nicht auskenne, hab ich mal alles niedergeschrieben, was mir nach dem gespräch mit Ihr noch einfiel.

Das Lift und Eingangstür nicht baulich abgenommen sind, haben Ihr alle anderen Mieter so geschildert.
Genauso, das im oberen Stockwerk die Fenster (nur im Flur zu den Wohnungen) so eingebaut wurden, das bei jedem Regen der Flur/die Wände durchnässt sind und teils Tapen abgehen bzw. Wande schimmelig sind.

So wie ich das sehe, wird erst dann wieder Geld in das Gebäude gesteckt, wenn dieses Zwangsversteigert wurde.

Das ganze Ding ist mir nicht geheuer, daher versuche ich hier ein paar Tips zu bekommen.

Vielleicht ist aber ein Brief an den Vermieter das sinnvollste. Im besten Falle kann Sie Miete sparen und im schlimmsten Falle bleibt es beim alten und Sie wird sich eine neue Wohnung suchen ...


Hm @Nyke, Dein Engagement für Deine Freundin/Bekannte ehrt Dich durchaus. Doch auch mir fallen ein paar Ungereimtheiten auf.

Na gut, dass man als Nestflüchter erstmal blauäugig in Bezug auf den Bezug der ersten eigenen Wohnung sein kann, das ist entschuldigt. Das hätte Jedem unerfahrenen Mieter passieren können.

Doch wieso brummt der Kühlschrank? Solange es ihr eigener ist, ist das ihre Sache. Wenn es eine möblierte oder teilmöblierte Wohnung ist, kann sie damit Abhilfe schaffen, dass sie den Brummer rausschmeißt und sich einen eigenen Kühlschrank anschafft. Dass das Geräusch des ständig brummenden Kühlschranks äußerst störend ist, ist unstrittig.

Dass die Dusche regelmäßig unangenehm riecht, ist ebenfalls störend. Doch das dürfte ein Einbau der Vermieterseite sein und damit wäre der Hausmeister - so es einen gibt - erstmal die nächste Anlaufadresse. Ansonsten sollte sie das gegenüber dem Vermieter schriftlich anzeigen. Dann hat sie auch eine Handhabe in Sachen Mietminderung wegen Geruchsbelästigung.

Doch was mich jetzt echt stutzig macht: Woher kennt sie die rechtliche Lage des Mietobjekts?! Also so Scherze wie drohende Zwangsversteigerung? War das nicht schon rechtzeitig vorher absehbar oder hat sie das erst nach dem Einzug erfahren?

In gewisser Weise stimme ich @Horizon zu. Die Mängelliste hätte bereits bei Einzug in die Wohnung erstellt werden müssen. Und vom Übergebenden - dem Vermieter oder seinem Bevollmächtigten - quittiert werden müssen.

Dennoch ist Deine Bekannte nicht rechtlos: Ein Termin beim Mieterschutzbund oder dem Fachanwalt für Mietrecht könnte weiterhelfen. Zumindest, was die möglicherweise zuviel gezahlte Miete betrifft. Ebenso die anderen Mängel.

Dennoch wird sie sich überlegen müssen, ob sie in dem Missstand verbleiben will oder schnellstmöglich die Flucht in eine andere Wohnung ergreift und den Mietrechtsstreit dann aus sicherer Entfernung in einer neuen Wohnung führt.

Grüßle,

Egeria


Danke erstmal für die Antworten.

Der Kühlschrank war schon drin, sprich teilmöbliert. Ein Hausmeister gibt es scheinbar nicht, da mach ich mich aber nochmal kundig.

Das mit der Zwangsversteigerung ist so eine Sache. Von einem Arbeitskollegen wurde Sie drauf Aufmerksam gemacht, das dieses komplette Gebäude (8 Mietwohnungen, 2 Geschäftsräume) bei diversen Plattformen wie immobilienscout etc. zum Verkauf steht.

Erst aufgrund dessen, hat Sie sich mal bei den anderen mietern kundig gemacht und raus kam, das der eigentliche Besitzer wohl pleite gegangen ist, was auch der Grund ist, weshalb ein neuer Eigentümer gesucht wird und warum die baulichen Mängel wie Fenster, Lift und Türanlage (aus kostengründen) nicht instand gesetzt werden.

Um ausführlich ins Detail zu gehen, müsste ich mir noch mehr Infos von meiner Freundin holen, weil so tief im thema bin ich leider auch nicht.

Ganz klar will Sie aber, auf kurz oder lang, raus da.

Nur wie verbleibt man da? Minimum 3 Monate Kündigungsfrist und hier in der Gegend findet man eine geeignete Wohnung auch nicht wirklich schnell. Das Sie so zumindest in der nächsten zeit Miete sparen will, klingt für mich verständlich, nur so etwas durchzuboxen ist eher fragwürdig, oder?


Dann sprechen wir doch mal Klartext @Nyke: Deine Bekannte wurde offensichtlich gelinkt. Oder auch arglistig getäuscht. Das ist Auslegungssache und obliegt dem Rechtsanwalt, der sie gegebenenfalls vertritt.

Solange sie nur eine reduzierte Miete auf Grund der Mietmängel zahlt, jedoch die zahlreichen Mängel nicht nur beim Vermieter, sondern vielleicht auch bei der Staatsanwaltschaft anzeigt, hat sie möglicherweise gute Karten. Rausklagen seitens des Vermieters ist eine zeitaufwändige Angelegenheit, die ebenfalls nur über die Gerichte geht. Und sie ist teuer. Zumindest für den Vermieter, so er seine Kosten nicht auf den Mieter abwälzen kann, wenn ihm schuldhafte Verstöße nachgewiesen werden können. Da Deine Bekannte ohnehin nicht in dieser Bude bleiben will, wäre sie gut damit beraten, sich presto was Anderes zu suchen. Das ist zumindest meine persönliche Einschätzung.

Doch ich kann hier keine rechtliche Beratung geben, dafür bin ich nicht ausgebildet und das dürfen die Muttis auch gar nicht leisten. Mein Rat wäre: Ab zum Anwalt. Und vielleicht vorher nochmal checken, inwieweit Deine Bekannte einen Erstberatungstermin beim Amtsgericht nach dem "Armenrecht" in Anspruch nehmen kann. Ja, ja, das "Armenrecht" ist eine antiquierte Bezeichnung. Doch frage mal den Gockel, der kann dazu weiterhelfen. Das Thema hatten wir hier auch schon des Öfteren. Das FM-Archiv könnte also auch hilfreich sein.

Grüßle und alles Gute für Deine Bekannte,

Egeria

Tante Edit mal wieder: Frag doch mal den Gockel nach "Mietmängel" oder "Mietmängeltabelle". Da findest Du reichlich Futter, inwieweit Deine Bekannte die Miete mindern kann. Also zuerst mal dem Bankeinzug widersprechen (das Geld zurückholen) und dann zeitgleich die Mängelliste mit Einschreiben-Rückschein einreichen. Das dient dem Zweck, ihre Aktion zu dokumentieren. Ehe der Vermieter noch auf die Idee kommt, selbst rechtliche Schritte gegen sie einzuleiten, weil sie zahlungsunwillig erscheinen könnte. Jedoch zeitgleich auch die reduzierte Miete selbst überweisen, damit der Vermieter kein Miet-Nomadentum unterstellen kann, sondern es nachweisbar ist, dass Deine Bekannte durchaus zahlungswillig ist. Doch das ist nur eine spontane Idee, mit der ich mich in vergleichbarem Falle absichern würde ;)

Bearbeitet von Egeria am 11.09.2012 13:10:33


Laut Mietrecht ist maßgebend, was im Vertrag steht.

Wenn dort keine m² angegeben sind, dann hat die Mieterin unterschrieben, ohne gründlich zu lesen. Das ist immer sehr, sehr wichtig, wenn man etwas unterschreibt.

Bei teilmöbliertem oder möblierten Wohnraum werden manchmal keine m² angegeben. Entweder die Wohnung sagt mir für diese Miete zu oder auch nicht.

Die genaue Antwort kann aber nur ein Mietverein oder ein Anwalt geben.


Zitat (Rumburak @ 11.09.2012 14:54:41)
Laut Mietrecht ist maßgebend, was im Vertrag steht.

Nöö,
lies mal die §§ vom Mietrecht genau durch. Dann wird dir auffallen, daß es dort unabdingbare Vorgaben gibt, die nicht durch vertragliche Vereinbarungen gekippt werden können. ;)

Für eine Wohnung dieser Größe ist es sehr ungewöhnlich, daß keine Fläche im Vertrag (falsche Fläche im Mietvertrag kommt häufiger vor ;)) steht. Für kleine "Studentenzimmer" in Größenordnung 10 qm findet man solche Verträge häufig, da gehören dann aber i.d.R. noch andere Räumlichkeitn wie Toilette, Küche zur Mitbenutzung dazu.

Ich kann mir kaum vorstellen, daß in einer so großen Wohnung kein Verrechnungsschlüssel für Nebenkosten benötigt wird. Keine Fläche = keine Nebenkostenanteile für Wasser, Müllabfuhr, Heizung? Kann mir kaum vorstellen, daß ein Vermieter damit einverstanden wäre. :D

Dudelsack, ein Mietvertrag braucht noch nicht mal schriftlich zu erfolgen. Würde ich zwar niemanden raten, aber es ist so.

Bei möblierten Wohnraum gibt es oft Pauschalbeträge, die gezahlt werden. Da brauchts keine m² für die Nebenkostenabrechnung.

Wenn der Mieter mit dem Mietzins zufrieden ist und unterschreibt, dann ist alles ok.


Pauschalbeträge sind nicht immer zulässig. Insbesondere muß man die Heizkostenverordnung berücksichtigen und entscheiden, ob die nicht zwingend Anwendung finden muß. ;)
Wenn deine Objekte nicht unter die Ausnahmeregelung fallen, brauchst du unbedingt Wohnflächen, um die Kosten entsprechend Vorschrift aufteilen zu können.

Kein schriftlicher Mietvertrag ist in Ordnung. ;) Dann gelten die ganzen gesetzlichen Vorgaben. Die sind wesentlich mieterfreundlicher als die immer zu Vermieters Gunsten formulierten Klauseln in schriftlichen Verträgen. rofl


Zitat (Dudelsack @ 11.09.2012 21:50:08)


Kein schriftlicher Mietvertrag ist in Ordnung. ;) Dann gelten die ganzen gesetzlichen Vorgaben. Die sind wesentlich mieterfreundlicher als die immer zu Vermieters Gunsten formulierten Klauseln in schriftlichen Verträgen. rofl

Dudelsack :blumen:

Diese Aussage sollte fettgedruckt im Wohn-Thread als Hauptinfo erscheinen !
Somit würden sich viele Anfragen diesbezüglich erübrigen :rolleyes:

Ich stelle mir das so vor... ;)

Vermieter: Na, dann wäre ja alles klar, Sie können zum nächsten Ersten einziehen. Betr. evtl. noch vorhandener, jedoch unwahrscheinlicher Mängel - Wohnung ist auf unsere Kosten nach Ihrer Vorgabe komplett renoviert und gereinigt - haben sie jederzeit die Möglichkeit, mich zu kontaktieren. Die lästige Arbeit mit dem Mietvertrag wird wohl nicht nötig sein, da stimmen Sie mir doch zu ?

Mieter: So habe ich mir das vorgestellt, vielen Dank ! Und denken sie dann noch bitte an das Blumen-Arrangement und die Begrüßungs-Obstschale bei meinem Einzug. Auf eine Willkommen-Girlande über der Haustüre lege ich weniger Wert, die letzte war leider furchtbar kitschig !
Ich denke, wir werden ganz gut miteinander auskommen. Daß Sie sich freundlicherweise dazu bereiterklärt haben,
sich an den Kosten meiner Einweihungsparty zu beteiligen, wäre aber nicht nötig gewesen. Rechnung an Ihre Privat-Adresse oder ins Büro ?

Man träumt halt ab und an ganz gerne... :pfeifen:

Hallo, das Armenrecht heisst heute Prozeßkostenvorschuß und muss später zurückgezahlt werden. Mieterverein kostet auch Geld. Es entsteht ein Jährlicher Mitgliedsbeitrag und man kann ihn erst nach sechs Monaten Mitgliedschaft in Anspruch nehmen.
Anwälte kosten noch mehr Geld. Wird der Prozeß verloren hat sie die Kosten zu tragen. Gerichte schlagen oft einen Vergleich vor.
V o r s i c h t!!!! Bei einem Vergleich trägt jede Partei ihre Kosten selbst. Rechtsschutzversicherungen zahlen bei einem Vergleich die eigenen Kosten n i c h t!!!
Hat Ihre Freundin eine Kaution gezahlt? Wenn ja wird sie diese wohl kaum wieder sehen, wenn das Objekt zwangsversteigert wird.
Wenn die Quadratmeteranzahl wirklich so abweicht, ist der Vertrag meines erachtens unter arglistiger Täuschung zustande gekommen.
Es ist schwer, hier zu raten, was richtig ist. Mir fällt aber gerade ein, dass es bei jedem Amtsgericht eine Rechtsberatungsstelle gibt. Die Beratung ist in der Regel kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr zu bekommen. Dort haben Anwälte regelmäßig Dienst, um zu beraten.
Mein Rat wäre noch, nichts überstürzen, mit den anderen Mietern mal sprechen, wie sie denn mit ihrer Wohnung zufrieden sind und ob die Quadratmeterzahl stimmt.
Viel Glück!


Zitat (wellness_pur @ 12.09.2012 10:34:33)
... Mir fällt aber gerade ein, dass es bei jedem Amtsgericht eine Rechtsberatungsstelle gibt. Die Beratung ist in der Regel kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr zu bekommen. Dort haben Anwälte regelmäßig Dienst, um zu beraten. ...

DANKE @wellness-pur, genau darauf wollte ich hinaus. Mir lagen die Worte auf der Zunge, sie wollten aber nicht runter springen. Und Du hast sie wieder gefunden :blumen:

Grüßle,

Egeria

Der "Prozeßkostenvorschuß" heißt Prozeßkostenhilfe und muß nicht zwingend und unter allen Umständen zurückgezahlt werden. Näheres dazu kann der Anwalt bzw. die "Beratungshilfe"-Stelle bei Gericht beantworten. Die Beratungshilfe muß auch nicht unbedingt direkt bei Gericht in Anspruch genommen werden, man kann bei der Hilfe-Stelle ein Beratungshilfe-Formular bekommen, welches man zum Anwalt seiner Wahl mitnimmt. Dieser füllt es aus und reicht es bei Gericht zu seiner Abrechnung ein. Der Mandant zahlt lediglich einen geringen Eigenbetrag, so etwa 20 - 23 €.

Was dieses Mietverhältnis Deiner Bekannten anbelangt, so würde ich in jedem Fall fachkundige Hilfe in Anspruch nehmen, sicher ist sicher!!


>Die Wohnung war damals in der Anzeige mit ca. 60 m² angegeben. Im Mietvertrag wurde aber auf eine solche Angabe verzichtet und es heißt ledeglich, der Mieter zahlt xxx € Miete für die Nutzung der Räume.>

Hallo Nyke,

ich gehe mal nur auf o.g. Mangel ein:

In diesem Fall gilt Miet-Minderung wegen erheblicher Wohnflächenabweichung, (10% und mehr) auch wenn die qm Angabe nur in der Wohnungsanzeige steht. Das wird ganz bewusst von Vermietern und Maklern so gehandhabt, ist den Gerichten aber bekannt, deshalb gibt es dazu auch ein Urteil. Der Bundesgerichtshof macht klar, dass die Angaben im Inserat bindend ist für den Mietvertrag.

Vorausgesetzt !!! ist eine Kopie der Zeitungsausgabe/Inserat mit qm-Angabe als Nachweis.

Deine Freundin kann versuchen diese Zeitungs-Ausgabe bei der Zeitung einzusehen, und eine Kopie machen lassen.

Dann ..
gibt es zwei Möglichkeiten, die Wohnung vom Fachmann ausmessen lassen, die Differenz
in % berechnen und die Miete + Mietnebenkosten, rückwirkend bis 3 Jahre kürzen, das Guthaben mit den laufenden Mieten verrechnen, abwohnen.
Oder
bei Wohnflächen-Differenz von über 10% ist eine sofortige Kündigung möglich.

Bei all den anderen Mängeln, würde ich die 1. Möglichkeiten nutzen, wenn das Guthaben erheblich ist, es ab wohnen, und mir in Ruhe eine Wohnung suchen und zeitgemäß kündigen.

Oder
sofort eine neue Wohnung suchen, nach Abschluss des neuen Mietvertrages die alte Wohnung so kurzfristig wie möglich kündigen.

In jedem Fall handeln, nur so lange wie unbedingt notwendig dort wohnen bleiben.

Gebe gerne genauere Informationen zu Miet-Minderung wegen erheblicher Wohnflächen-Abweichung.
LG


Rechtsberatung - dazu gehört auch die mietrechtliche Beratung - gehört aus gutem Grunde in die Hände von Fachleuten. In diesem Fall dem Mieterschutzbund oder in die Hände von Rechtsanwälten. Sie ist deshalb im Forum (und auch per PM!) nicht erwünscht.

Bitte haltet Euch daran.


Also die beim Mieterbund helfen immer gerne und sind auch sehr kompetent. Wenn es geht, würde ich versuche das sie da raus kommt. Kann ja mal bei Immonet.de oder anderen Portalen nach einer neuen Wohnung schauen. Das sind ja echte Zustände, kenn das leider auch, die Vermieter werden immer schlimmer.

Bearbeitet von Jeanette am 26.10.2012 09:55:14



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